7월부터 바뀌는 전세사기 방지 공인중개사법 개정 계약전 필수확인!!

오늘은 2024년 7월부터 시행될 공인중개사법 개정안에 대해 쉽게 설명을 해보려고 합니다. 이번 개정안은 전세사기 방지와 임차인 보호를 강화하는데 초점이 맞춰져 있는데요. 주요 변경 사항을 하나씩 쉽게 풀어가도록 하겠습니다..

 

선순위 권리 관계 설명 의무

 

공인중개사는 이제 임대차 계약을 중개할 때 아래 세 가지 중요한 정보를 임차인에게 반드시 설명해야 합니다. 이 정보를 통해 임차인은 자신이 내는 보증금이 안전한지 확인할 수 있습니다.

미납 세금 확인 -

 

임대인이 내지 않은 세금을 확인 할수 있습니다. 미납 세금이 많다면 해당 부동산이 압류될 위험이 있으므로 미리 알고 대처가 가능합니다.

 

확정일자 부여현황 확인 -

나보다 먼저 확정일자는 설정한 사람이 있는지도 확인이 가능합니다. 이는 내 보증금 보호순위를 알 수 있게 되어 계약 시 리스크를 줄여줍니다. 예를 들어 나보다 먼저 확정일자를 받은 사람이 없다면 보증금 회수에 대한 걱정이 줄어들게 됩니다. 확정일자는 임차인이 우선적으로 보증금을 돌려받을 수 있게 하는 날짜입니다. 집이 경매에 넘어가더라도 확정일자가 있으면 그날 이후에 설정된 다른 권리보다 임차인의 보증금이 먼저 보호받을 수 있습니다.

 

전입세대 정보 -

이 집 또는 건물에 누가 살고 있는지, 혹은 살았는지 알 수 있습니다. 이를 통해 임차인은 집이 실제로 안전하게 임대되고 있는지 확인이 가능해집니다.

 

임차인 보호제도 설명

 

임차인을 보호하기 위해 공인중개사는 몇 가지 중요한 제도에 대해 설명해야 합니다.

최우선 변제권 -

최우선 변제권인 임차인이 경매등으로 인해 집이 매각될때 우선적으로 일정 금액을 돌려받을 수 있는 권리입니다. 이는 임대차 보호법에 따라 설정된 것으로, 보증금 중 일정 금액은 다름 채권자보다 우선적으로 변제받을 수 있습니다. 예를 들어 보증금이 1억 원이고 최우선 변제권이 3천만 원이라면 경매로 인해 집이 팔려도 임차인은 우선적으로 3천만 원을 돌려받을 수 있습니다. 집이 경매에 넘어가더라도 임차인은 일정 금액을 먼저 돌려받을 수 있어요. 이를 동해 보증금이 최소한으로 보호됩니다.

민간임대주택의 임대보증금 보증제도 -

이 제도는 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 때를 대비한 보험 같은 제도입니다 임대인이 파산하거나 보증금을 반환하지 못하는 상황이 발생했을 때 보증보험에 가입되어 있다면 임차인은 보험을 통해 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 이제도는 임대인의 재정 상황에 상관없이 보증금을 보호할 수 있습니다.

 

중개대상물 확인·설명서 작성 및 교부

 

공인중개사는 임대차 계약시 '중개대상물 확인·설명서'를 작성하고 임차인에게 교부해야 합니다. 이 설명서에는 관리비 내역뿐만 아니라 다른 중요한 정보들도 포함되어야 합니다.

 

관리비 총액과 세부 내역 -

매달 나가는 관리비가 얼마나 되는지, 세부내역은 어떻게 되는지 알 수 있습니다. 예를 들어, 청소비, 경비비, 전기료 등이 포함됩니다.

 

부과 방식 -

관리비가 어떻게 부과되는지도 설명해줘야 합니다.

 

시설 및 설비 상태 - 

해당 부동산의 시설 및 설비 상태에 대한 정보도 포함되어야 합니다.전기 및 배선, 수도 및 배관, 가스 시설, 난방 및 냉방 시스템, 주방 및 화장실 설비, 방충 및 방범 시설까지 임대할 부동산의 상태를 정확하게 파악할 수 있어 입주 후 발생할 수 있는 문제를 사전에 예방하는데 도움이 됩니다.

 

법적 권리 관계 -

법적권리 관계는 해당 부동산의 법적 상태와 관련된 중요한 정보를 의미합니다. 이는 임차인이 임대차 계약을 체결할떄 그 부동산이 법적으로 안전한지 문제여부를 판단하는데 필수적입니다. 다음과 같은 요소들이 포함됩니다.

• 미납세금, 확정일자 부여 현황, 전입세대 정보와 같이 글의 윗 부분에 적힌 내용이 포함됩니다.
• 기타법적권리: 해당 부동산에 대한 저당권, 가압류, 가처분 등의 권리가 있는지 확인합니다. 

중개보조원 신분 고지 의무 - 

만약 중개보조원에게 안내나 상담을 받았다면 이 내용도 기재가 되어야 합니다. 예를 들어 이름, 업무 수행 날짜, 수행한 업무 내용들을 말합니다. 이러한 문서는 계약 당사자에게 제공되며 문제 발생 시 중요한 증거 자료가 됩니다.

 

중개보조원 신분 고지 의무

중개보조원이란?

공인중개사를 도와 부동산 거래를 도와주는 역할을 하는 사람입니다. 현장에서 안내, 서류 작성 보조, 고객 상담등 다양한 업무를 수행하지만 계약 체결 권한은 없습니다.

 

중개보조원은 현장에서 업무를 수행할  자신이 중개보조원임을 임차인이나 임대인이게 명확히 알리고 그 내용을 공식문서에 기록해야 합니다. 이 의무는 거래의 투명성을 높이고 책임소재를 명확히 하여 부동산 거래 시 발생할 수 있는 문제를 예방할 수 있습니다. 

공인중개사의 손해배상 책임 강화

공인중개사가 고의나 과실로 인해 임차인에게 재산상의 손해를 입히면 손해배상 책임이 강화됩니다. 이를 동해 임차인의 보증금 반환을 더욱 확실히 보장받을 수 있게 됩니다. 예를 들어 공인중개사가 잘못된 정보를 제공해서 임차인이 피해를 입었다면 그에 대한 배상을 받을 수 있게 됩니다.

• 손해배상 책임 보장금액 상향: 중개사고에 대한 손해배상 책임 보장금액이 상향되었습니다, 개정안에 따르면 중개법인은 4억원이상, 개인공인중개사는 2억원 이상의 보증보험 또는 공제에 가입을 의무화 했습니다. 이는 공인중개사의 책임을 강화하여 임차인과 임대인의 권익을 보호하기 위함입니다.
• 과태료 부과체계정비: 공인중개사의 의무 이행을 더욱 철저히 하기 위해 과태료 부과체계도 정비됩니다. 이를 통해 공인중개사가 고의나 과실로 발생시키는 문제를 미연에 방지할 수 있습니다.

 

2024년 7월부터 공인중개사법이 여러 면에서 개정됩니다. 이러한 변화는 전세 사기를 예방하고 임차인의 권리를 보호하기 위해 마련된 것이니 계약전에 꼼꼼히 확인해보세요. 위의 내용들을 꼭 숙지하셔서 내 권리를 찾고 소중한 자산을 꼭 보호하시기 바랍니다.